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请问房地产企业土地增值税清算时，扣除项怎么计算？是按售出面积与总可售面积的比例吗？我在东奥税法21

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。由国家有关部门批准的房地产开发项目清算分期开发。该项目以分期付款项目为单位进行清算。也就是说，土地增值税是按项目进行的，同一清算单位的房地产开发成本不能从其他房地产开发项目中扣除，也不能从其他房地产开发项目中扣除。用作同一项目的两个清算单位。因此，在开发项目清算后，剩余的不动产再转让不能再用作清算单位来计算土地增值税。

其次，国税发[2006] 187号法律也规定，在土地增值税清算时尚未转让的房地产，是在清算后出售或支付补偿款的房地产。 ，纳税人应当按照规定报税土地增值税。扣除的项目金额通过将清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积来计算。单位建筑面积成本费用=清算时扣除的项目总额清算总建筑面积。出售前的土地增值税部分和清算后的销售部分，虽然单位建筑面积成本是相同的，但由于相继出售房屋的价格不同，一般而言，后期出售房屋要比房屋的预售价高，且土地的增值税不是适用的比例税率，而是根据增值税率确定不同的税率，即累进税率，范围从30％到60％。

土地增值税本身应该是房地产开发项目完成并完成出售后的土地增值税结算，仅考虑到房地产开发项目完成后的土地增值税结算。所有的销售不仅是长期的，而且容易实现。纳税人钻研税收。因此，国税发[2006] 187号文件规定，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算，但出让前土地增值的计算是基于销售开发产品和相应的扣除额，以及所开发产品确定的适用税率。

尽管已开发产品的增值额只能代表一部分，但在完成所有销售之前，清算单位的实际实现价值和适用税率将无法准确计算。但是，土地增值税清算后转售的开发产品只能根据清算时确定的单位建筑面积成本计算相应的扣除项目金额，而不能重新开始进行土地增值税清算。 。

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土地增值税清算时未售部分怎样定价？

土地增值税结算条件共有两个。首先，满足清算条件。 （1.房地产开发项目已完成并完成； 2。总体转让未完成且房地产开发项目已完成； 3。土地使用权直接转让。）第二，税务机关要求您清算（1.已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占该项目可售建筑总面积的85％以上，或比例不超过85％，其余可供出售的建筑面积已出租或自用； 2.三年未销售（预售）许可证； 3.纳税人申请注销税务登记但未申请土地增值税清算程序；省税务机关规定的其他情况。）

您所说的通常是第二种清算。

在这种情况下，对于未售出的部分，您根本不需要控制它，而直接清算已售出的部分。

对于土地增值税清算时未转让的房地产，纳税人出售或支付转让价款的，纳税人应提交土地增值税的纳税申报表按照规定，清算时根据单位建筑面积扣除工程量。成本乘以销售或转让区域。

单位建筑面积成本费用=清算时扣除的总金额清算总建筑面积