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房地产企业的土地增值税以什么为单位进行清算

土地增值税的清算条件（一）有下列情形之一的，纳税人应当进行清算：（一）完成房地产开发项目竣工并完成销售； 2.转让未完成的最终结算房地产开发项目； 3.直接转让土地使用权。 （二）有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，转让的建筑面积占纳税总额的百分之八十五以上。整个项目的实用建筑面积。或者该比例不超过85％，但剩余可出租建筑面积已出租或用于个人使用； 2.销售（预售）许可证三年未售出； 3.纳税人申请注销税务登记，但未完成清算程序的，依照纳税法第一条第一款第（一）项的规定，满足土地增值税清算要求的纳税人。本通知自符合清算条件之日起九十日内，向当地主管税务机关办理清算程序；本通知第一条第二款规定的纳税人，应当在当地主管税务机关规定的期限内办理清算手续。 （一）房地产开发企业土地增值税的书面申请和纳税申报表； （2）项目竣工决算报告，为取得土地使用权支付的土地价格证明，国有土地使用权转让合同，银行贷款利息清算通知书，项目合同清算书，商品房屋买卖合同统计数据等，以及与房地产转让收入，成本和费用有关的其他有关文件； （三）主管税务机关要求清算的其他事项信息证明等。纳税人委托税务中介机构审核清算项目，并应当提交税务机关出具的《土地增值税清算确认书》。中介机构。

房地产企业土地增值税清算的风险

一方面，付款速度受增值税清算时间影响。滚动开发是当前房地产开发的主流模式。此开发模型依赖银行贷款和预售收入来支持项目开发。因此，销售付款的速度将直接影响房地产项目的开发成本。快速，开发资金成本越低，利润率就越大。如果公司保留了开发产品的相当一部分而没有出售，那么影响公司资本回收的第一件事。货币回收率越慢，开发成本就越高。

另一方面，销售不情愿的结果可能会导致越来越高的增值税和越来越多的税。如今，除了房地产公司的积极清算之外，大多数不动产只要符合条件就可以由税务机关清算。 《国土增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号）列出了税务机关自愿清算的条件，包括已经完工并接受的房地产开发项目。转让的房地产建筑面积占整个项目的可售建筑面积。比例超过85％，或者比例不超过85％，但剩余可售建筑面积已出租或用于个人使用；销售（预售）许可证已售出三年。但是，并不排除税务机关将来会进一步改善主动清算的条件。

当时，房地产的附加值可能会高于现在。一些企业早年已经将房地产开发的价值提高到200％以上，土地增值税将达到利润的60％，从而导致整个项目的应用。比例增加。因此，延迟土地增值税清算的时间不应太长，有必要综合考虑市场发展和政策变化的风险。首先，不取消土地增值税清算的项目公司不能被取消。 《税收管理法》第16条要求取消税务登记，然后才去工商局取消。此外，《税收征收管理法实施细则》还要求纳税人在取消税收登记之前缴纳应税税款，滞纳金，罚款，书面发票，税收登记证和其他税收文件。由于房地产项目公司未清算的土地增值税额较大，因此无法取消。实际上，在房地产行业注销的项目公司中，不到三分之一。

据了解，房地产行业通常采用开发项目作为项目公司的业务模式。一段时间后，房地产公司可能已经积累了相当多的项目公司，这在管理上非常混乱和不便。尽管这些项目公司具有开发资格并具有一定的壳价，但由​​于税收的巨大不确定性，难以进行整体销售。

其次，延迟施工期限可能会导致合同风险。房地产企业在项目完成前进行预售。在预售合同中，买方通常同意交货日期和获得房地产证书的时间。如果房地产公司仅考虑避免土地增值税清算而延长施工期，则不会完成竣工。它可能会影响与购买者之间的合同履行，造成不必要的纠纷，甚至可能面临集体诉讼。

土地增值清算后出售房屋如何计算土地增值税

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。由国家有关部门批准的房地产开发项目清算分期开发。该项目以分期付款项目为单位进行清算。也就是说，土地增值税是按项目进行的，同一清算单位的房地产开发成本不能从其他房地产开发项目中扣除，也不能从其他房地产开发项目中扣除。用作同一项目的两个清算单位。因此，在开发项目清算后，剩余的不动产再转让不能再用作清算单位来计算土地增值税。

其次，国税发[2006] 187号文件也规定，土地增值税清算时尚未转让的房地产，由纳税人办理。按规定征收增值税。从项目金额中扣除的退税额是通过将清算时的单位建筑面积成本乘以销售或转让面积来计算的。单位建筑面积成本费用=清算时扣除的项目总额清算总建筑面积。出售前的土地增值税部分和清算后的销售部分，虽然单位建筑面积成本是相同的，但由于相继出售房屋的价格不同，一般而言，后期出售房屋要比房屋的预售价高，且土地的增值税不是适用的比例税率，而是根据增值税率确定不同的税率，即累进税率，范围从30％到60％。

土地增值税本身应为房地产开发项目完成并出售后的土地增值税结算，但之后的土地增值税结算除外。所有销售的完成不仅是长期的，纳税人逃税也很容易。因此，国税发[2006] 187号文件规定，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算，但并非全部土地出让前均应纳税。金额的计算基于已开发产品的销售和相应的扣除额以及已开发产品确定的适用税率。

尽管已开发产品的增值额只能代表一部分，但在完成所有销售之前，清算单位的实际实现价值和适用税率将无法准确计算。但是，土地增值税清算后转售的开发产品只能根据清算时确定的单位建筑面积成本计算相应的扣除项目金额，而不能重新开始进行土地增值税清算。 。